De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding

Als woningen die ooit zijn gesticht met behulp van overheidsgelden (denk aan bijvoorbeeld woningbouwstichtingen) onder de marktprijs verkocht worden, dan moeten deze worden verkocht aan de eindgebruiker. Meestal is dit de huidige huurder en deze bewoner is vaak een starter op de koopwoningmarkt. In bovenstaande geval kunnen wij helemaal instemmen met een zelfbewoningsplicht en zelfs met een anti-speculatiebeding.

Echter, in Haaren wordt de grondprijs ieder jaar geïndexeerd aan de hand van de marktsituatie. Daardoor verkopen wij als gemeente Haaren geen gronden onder de marktprijs.
Daarom is de VVD Haaren tegenstander van een zelfbewoningsplicht en daaropvolgend een anti-speculatiebeding zoals gesteld in dit voorstel.

Het grootste probleem op de gehele huurmarkt, in de vrije sector in het bijzonder, is schaarste. Iedereen is het er over eens dat de huurmarkt moet groeien, met name in het middensegment.
Recent onderzoek van RaboResearch laat zien dat buy-to-let een grote bijdrage levert aan de groei van het middensegment.
Middeninkomens die teveel verdienen voor een sociale woning (en dat is  al vrij snel) maar te weinig verdienen om een hypotheek voor een koopwoning te sluiten, zijn juist op dit segment aangewezen. Hun kansen op de woningmarkt zijn dus sterk afhankelijk van deze groei. Een zelfbewoningsplicht maakt buy-to-let onmogelijk en dempt daarmee de broodnodige groei van de huurmarkt. Dit houdt de problemen voor de middeninkomens in stand in plaats van dat deze worden opgelost. De VVD Haaren vind het netjes dat dit onderzoek is benoemt in dit voorstel, dank daarvoor.

Daarnaast is de uitvoering en handhaving van een zelfbewoningsplicht in de praktijk bijzonder problematisch. Er zijn verschillende situaties denkbaar waarin een zelfbewoningsplicht zal knellen. Denk aan tijdelijke verhuur van de woning tot de verkoop als gevolg van een scheiding, baanverlies of overlijden van een partner. Ook al wordt er een uitzondering gemaakt op de zelfbewoningsplicht voor ouders die aan hun kinderen willen verhuren; er zijn echter nog legio andere scenario’s denkbaar waarbij een uitzondering gerechtvaardigd kan worden, maar waar een zelfbewoningsplicht in principe geen ruimte voor biedt.

Wij hebben ook de zorg dat een dergelijke zelfbewoningsplicht een ontzettend hoge druk zal leggen op het ambtelijk apparaat. Denk aan de handhaving, maar ook aan de verzoeken om op basis van de voorgestelde hardheidsclausule een uitzondering te maken. Daarbij komt ook nog eens, dat de Algemene Verkoop Voorwaarden van de gemeente Haaren slechts één jaar geldig zullen zijn. Daarna gelden natuurlijk de voorwaarden van de ontvangende gemeenten. In tegenstelling tot de intentie (het stimuleren van de woningmarkt) zijn wij van mening dat de woningmarkt eerder een jaar op slot wordt gezet; totdat de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding van tafel zijn. Voor wat betreft het anti-speculatiebeding vragen wij ons tevens af hoe de waarde van de woning wordt bepaald. Telt een waardestijging door het plaatsten van een dakkapel bijvoorbeeld mee, hoe moet dit stuk voor stuk worden beoordeeld en wie moet de gespecificeerde taxatiekosten gaan betalen?

 

Los van al hetgeen ik net heb genoemd, zijn wij tevens van mening dat de regeling zoals deze wordt voorgesteld, buitenproportioneel is. De boeteclausule van maar liefst 5 jaar die wordt opgenomen in het anti-speculatiebeding is ongekend lang en voorkomt juist dat doorstroming mogelijk is in de koopsector. Starters zullen immers minimaal vijf jaar blijven zitten in de woning, ook al is dit wellicht helemaal niet nodig of wenselijk. Hierdoor blijven de schaarse starterswoningen langer bezet door bewoners die eigenlijk beter, of zelfs liever doorstromen. Ook wordt de behoefte van een aantal partijen in de raad niet ingelost; er kunnen met deze regeling nog steeds mensen van buiten onze gemeente woningen kopen. Dit is maar goed ook overigens! Groei kan  namelijk niet alleen van binnenuit komen en bovendien mogen we niet (positief of negatief) discrimineren. Wellicht is dit het enige positieve dat we kunnen ontdekken aan het voorstel.


Kortom: een zelfbewoningsplicht en
anti-speculatiebeding zijn in onze mening contraproductief voor het oplossen van problemen op de woningmarkt, met name voor de middeninkomens. Ook brengt deze rigide en inflexibele maatregel allerlei uitvoerings- en handhavingsproblemen met zich mee. De VVD Haaren ziet liever dat het huidige college energie steekt in het zoeken naar nieuwe potentiële bouwgronden in al onze dorpen, opdat de nieuwe gemeenten meteen door kunnen gaan met woningbouw.

De overheid en dus ook de lokale overheid moet woningbouw en de vrije markt stimuleren en niet proberen te reguleren met een woud aan regels.